Покупка в США /Майами/

Покупка в США /Майами/


Процесс покупки недвижимости во Флориде прописан в законах штата, но только опытный риэлтор поможет вам разобраться во всех нюансах , поможет определиться , проконсультирует.
1.Первоначально заключается договор, по которому риэлтор будет представлять ваши интересы в процессе покупки и нести определенные обязательства перед вами.
В договоре описывается, какой объект недвижимости Вы планируете приобрести. Риэлтор обязан по этому договору найти для Вас недвижимость, подходящую под ваши параметры. Это могут быть объекты, которых нет в риэлторской системе MLS: от девелопера-застройщика или напрямую от продавца, а также объекты, выставленные банком или судом на аукцион. 2.Определяется юрист ( адвокат) для оформления сделки.
Статус адвоката Флориды можно проверить на специальном сайте (http://www.floridabar.org/).
Адвокат оформляет все документы по покупке – продаже недвижимости и является гарантом чистоты сделки, он же распределяет все денежные средства от продажи.
Для транзакций по сделке в адвокатской конторе существует определенный счет(escrow account).На этом счете находятся только клиентские деньги, и адвокат не имеет права распоряжаться средствами с этого счета без уведомления клиента и разрешения клиента на операцию. Все нарушения работы с escrow счетом строго караются законом, вплоть до отзыва лицензии у адвоката и уголовного наказания, поэтому нарушения случаются крайне редко.
Статус адвоката Флориды можно проверить на специальном сайте (http://www.floridabar.org/), там же можно и пожаловаться на адвоката.
3.Нерезидентам, для покупки недвижимости необходимо зарегистрировать собственную компанию и покупать недвижимость на имя компании. В будущем при продаже недвижимости можно минимизировать налоги (FIRPTA Withholding).
4.Открыть компанию во Флориде просто и недорого.Через интернет заполняются формы и , через 24 часа, компания зарегистрирована на Ваше имя. Личное присутствие необязательно.
5.Открыть счет в американском банке.Можно после приобретения недвижимости.
При оформлении сделки, деньги переводятся на адвокатский escrow счет, открытие счета к сделке- необязательно. Открытие счета занимает 15-20 минут.При открытии счета Личное присутствие и наличие паспорта-обязательны.При последующем управлении недвижимостью (оплата коммунальных услуг, электричества) это понадобится.
6.Определяется тип недвижимость , определяется район, здание.
7. Отправляется письменное предложение продавцу о покупке.
Контракт-предложение готовится риэлтором, одновременно покупатель вносит первый депозит(1-2% от предлагаемой цены) на специальный escrow счет к адвокату, который занимается оформлением сделки далее.
8.Переговоры с продавцом осуществляются через риэлтора, до достижения соглашения обеими сторонами. Одновременно обговариваются другие условия контракта: сроки оформления сделки,финансирование…
9.Подписание контракта сторонами и внесение второго депозита покупателем.
Окончательный контракт на покупку подписывается обеими сторонами после полного согласования основных параметров сделки (цена, сроки, депозит). Перечисляется депозит 5-10% от согласованной цены на специальный escrow счет к адвокату.
10. Инспекция.
Проводится до завершения сделки.
Приглашается инспектор для осуществления инспекции состояния объекта. Это занимает от 2 до 7 дней. Если замечаний со стороны покупателя нет, то оформление сделки продолжается.
Адвокаты определяют чистоту титула недвижимости (от 1й до 2х недель) и проверяют, нет ли обременений у объекта недвижимости (задолженности по налогам, строителям, кондо- ассоциации, банкам …). Все обременения должны быть устранены продавцом до или в момент передачи прав собственности на недвижимость.
Задача адвоката – удостовериться, что Вам передается “чистый” объект.
Задача покупателя- получить одобрение на заселение из ассоциации здания.
В Майами оформление сделки купли –продажи недвижимости занимает от 2-х недель до 1 месяца.
11.Закрытие сделки и оформление документов.
День «закрытия» сделки обговаривается заранее обеими сторонами при подписании контракта.
В офисе адвоката происходит передача прав собственности и окончательные взаиморасчеты покупателя с продавцом и всеми третьими лицами, вовлеченными в сделку (банки, кондо-ассоциации …). До подписания документов все финансовые вопросы должны быть урегулированы. Продавец подписывает документы о передаче Вам прав собственности на недвижимость. Покупатель получает ключи от дома или квартиры и становится полноправным хозяином недвижимости в Майами.